房地产RWA探索：机遇与挑战并存案例解析投资新蓝海

RugResistant

2025-07-20 23:36:16

探索真实世界资产在区块链领域的应用：房地产项目案例分析

真实世界资产(RWA)概念在加密货币市场由来已久,早在2018年就存在类似的资产代币化和证券代币发行(STO)尝试。然而,由于监管不成熟和缺乏显著收益优势,这些早期探索未能形成规模。

2022年,随着美国利率上升,国债收益率超过了加密行业稳定币借贷利率,将国债作为RWA标的进行代币化对加密行业愈发具有吸引力。成熟的DeFi项目和传统金融机构开始探索RWA。

近两年,市场上出现了一些房地产RWA项目,旨在扩大房地产投资市场,多样化投资产品,降低投资门槛。本文将对这些项目进行案例分析,探讨房地产RWA的设计优缺点及潜在市场。讨论主要围绕北美房地产市场展开。

代币化房地产市场的方法

房地产市场蕴含巨大投资机会。2023年3月的研究显示,北美上市房地产市场价值达1.3万亿美元,全球上市房地产市场为2.66万亿美元。

代币化房地产市场的核心目标包括:创造多样化灵活的投资产品、吸引更广泛投资者、提高资产流动性和价值。主要表现形式有:

碎片化房产所有权融资
特定区域房地产市场指数产品
房产代币抵押借贷

此外,代币化还可能增强房产资产透明度和治理民主性。

房地产投资信托(REIT)与房地产RWA在提供碎片化投资机会方面有相似之处,都能降低投资门槛并增强资产流动性。但传统REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,保持中心化运营模式。尽管如此,REIT的监管框架、资产审查和投资结构仍可为房地产RWA项目提供参考。

对近期房地产RWA项目的观察,揭示了它们的一些优缺点:

优点:

降低投资门槛
提高资产流动性
实现全球投资者参与
提供灵活多样的投资产品
增强资产透明度

缺点:

监管不确定性
法律框架不完善
运营成本可能较高
存在代币安全风险
市场接受度有待提高

案例分析

本节选取三个代表性的房地产RWA项目进行分析。这些项目采用不同方法代币化房地产市场,各具特色。需要注意的是,它们仍处于早期阶段,产品尚未经过长期广泛的市场验证。

RealT

RealT于2019年推出,是较早的房地产RWA项目之一,专注于通过区块链代币化美国住宅房产供散户投资。

RealT购买住宅房产,并依法将持有的房产代币化。房产管理、维护和租金收集委托给第三方机构。扣除费用后,租金分配给代币持有者。RealT负责代币化过程,但与持有房产资产的公司在法律上有隔离。如公司违约,代币持有者可指定其他公司管理房产。值得注意的是,该协议并未强制要求RealT参与投资其推向市场的房产代币。

用户持有房产代币每月可分得该房屋租金,需扣除约2.5%维护储备金和10%管理费。

以一处房产为例,总价值323,020美元,每个代币52.10美元,共发行6,200个。月租金收入2,600美元,扣除622美元运营管理费用后,月净利润1,978美元,年度总额23,736美元。每个代币获得3.83美元分配,年利润率7.35%。

RealT向市场提供100%代币,无需与客户共同投资,维持近乎无风险的运营模型。管理机构从租金中取得8%,从维护费用中取得剩余部分,投资平台仅为代币化、选择管理机构和监督管理收取2%费用。这种方法使RealT团队可专注于寻找合格房产并将其代币化。

然而,分散所有权也带来挑战。当投资者投资占比太小,公司管理成本可能过高而不可持续。RealT选择管理机构管理房产;如RealT对房产有大量所有权,他们会努力降低管理成本。但如持股比例太大,会减少代币流动性,小股东可能不会履行监督责任。另一方面,如RealT持股极小,可能缺乏足够动力挑选管理机构并积极监督,对散户投资者来说,有效监督管理机构将变得困难。

通过分析RealT市场上最新售罄的十个房产代币,发现RealT将房产分散成不同数量代币,确保每个代币价格在50美元左右。大多数房产位于底特律,约有500个代币持有者,其中两个房产持有者超过1,000人。

大约90%RealT投资者投资少于500美元,约9%投资500到2,000美元,1%投资超过这个数额。这表明RealT在一定程度上成功为散户投资者创造了房地产投资市场,并增加了住房市场流动性。

根据RealT在主要运营网络Gnosis的钱包地址交易数据,RealT总共分发了约600万美元租金。平台费用根据维护费用、保险和税费波动,大约在租金的2.5%-3%之间,相当于过去两年平台收入约150K到180K美元。然而,由于RealT没有被强制要求参与房地产投资,且如果选择参与,其参与程度没有特定限制或说明,因此RealT从租金收入中获得的利润不得而知。

从公司结构看,RealT在特拉华州成立Real Token Inc.作为核心运营实体,不拥有房产资产。此外,还成立Real Token LLC作为一系列房地产公司的母公司,同样不拥有房产资产;其主要目的是简化法律程序,允许用户通过与一个公司签约就能投资所有房产。最后,RealT为每个投资房产成立相应的系列LLC,作为Real Token LLC的子公司,拥有特定房产和相应代币。这种结构旨在确保一个房产的问题不会影响其他房产或母公司运营。

Parcl

Parcl是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格变动。Parcl通过AMM架构使房地产相关的合成资产面向市场。Parcl推出了Price Feed,以创建基于销售历史记录的特定区域房地产指数。历史记录时间长短可根据房产交易频率变化。指数创建后,投资者可对房产价格走势进行投机下注,建立看涨或看跌仓位。

这种方法避免了牵扯实际房地产运营的法律问题。虽然可能不完全符合RWA项目标准,但Parcl得到了许多知名公司的投资,其独特性值得在讨论房地产RWA产品多样化时考虑。

Parcl的测试网于2022年5月在Solana上启动,目前TVL为1600万美元。然而经过一年多运营,Parcl似乎没有引起太多关注,日交易量不到10,000美元,日活跃用户不到50人。

Parcl的产品易用且升级迅速,价格提供者和指数市场设计较为成熟。运营方面,Parcl团队积极推出各种用户获取计划。尽管有这些优势和众多知名投资机构支持,Parcl仍保持相对较低的市场关注度和份额,用户基础小,交易量有限。这在某种程度上可能表明加密货币市场还没有准备好迎接房地产指数产品。

Reinno

一些大型加密货币公司也在探索房地产RWA产品。Ripple宣布其中央银行数字货币团队正在尝试支持用户将房产代币化并进行抵押贷款。MakerDAO也与合作伙伴合作支持房产抵押借贷。RealT也提供使用其发行的房地产代币作为贷款抵押的选项,但这更类似于代币借贷产品,并未实质增强个人房产所有者的资本流动性。

Reinno是一个在2020年推出并于2022年停止运营的项目。虽然市场影响有限,但它引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品。

第一个产品是基于代币化房产的贷款服务。房产所有者可将房产文件提交给Reinno,获批后Reinno将在特拉华州创建特殊目的载体公司(SPV)。然后,Reinno为房产代币创建智能合约,所有者可将代币作为贷款抵押品存入并借贷,贷款限额基于代币价值。

第二种产品是房贷融资,用户用银行房贷购买房产后,可将房产所有权代币化进行融资。所获资金用来偿还银行房贷,客户随后按固定利率向协议偿还该笔贷款。

Reinno的运营仍然是中心化和线下模式,客户通常需要访问办公室并提交房产文件。这种方法存在一些明显风险:

如借款人违约停止偿还贷款,Reinno作为代币化服务商而非贷款人,难以起诉借款人。Reinno并不拥有抵押房产;贷款实际由选择在Reinno上提供资金的用户提供。缺乏借款人和贷款人之间的直接贷款合同,特别是在碎片化房产代币融资背景下,没有完善的法律框架保护这些贷款人。
如房产所有者在借款后决定出售房屋或停止向银行偿还抵押贷款,这种导致房屋产权转移的行为不能被Reinno有效阻止,可能导致贷款人对房产价值的"双花"。

这些明显风险可能是致使项目停止运营的原因之一。未来房地产RWA将需要更成熟的法律框架来解决这些问题。

结论

房地产RWA是一个相对新兴的领域,尚未形成明确的市场规模或龙头项目。目前运营的项目在规模和用户基础方面相对较小。该领域需要严格的合规运营和成熟的法律框架规制。一些项目采用风险隔离的公司结构,或选择与房产相关的金融产品作为投资目标,以降低运营风险。然而,要充分发挥房地产RWA的潜力——如购买、出售房产和抵押贷款,立法进步和运营合规是不可或缺的。