探索真實世界資產在區塊鏈領域的應用：房地產項目案例分析

真實世界資產(RWA)概念在加密貨幣市場由來已久,早在2018年就存在類似的資產代幣化和證券代幣發行(STO)嘗試。然而,由於監管不成熟和缺乏顯著收益優勢,這些早期探索未能形成規模。

2022年,隨着美國利率上升,國債收益率超過了加密行業穩定幣借貸利率,將國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業愈發具有吸引力。成熟的DeFi項目和傳統金融機構開始探索RWA。

近兩年,市場上出現了一些房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場,多樣化投資產品,降低投資門檻。本文將對這些項目進行案例分析,探討房地產RWA的設計優缺點及潛在市場。討論主要圍繞北美房地產市場展開。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場蘊含巨大投資機會。2023年3月的研究顯示,北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球上市房地產市場爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的核心目標包括:創造多樣化靈活的投資產品、吸引更廣泛投資者、提高資產流動性和價值。主要表現形式有:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房產代幣抵押借貸

此外,代幣化還可能增強房產資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面有相似之處,都能降低投資門檻並增強資產流動性。但傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,保持中心化運營模式。盡管如此,REIT的監管框架、資產審查和投資結構仍可爲房地產RWA項目提供參考。

對近期房地產RWA項目的觀察,揭示了它們的一些優缺點:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高資產流動性
• 實現全球投資者參與
• 提供靈活多樣的投資產品
• 增強資產透明度

缺點:

• 監管不確定性
• 法律框架不完善
• 運營成本可能較高
• 存在代幣安全風險
• 市場接受度有待提高

案例分析

本節選取三個代表性的房地產RWA項目進行分析。這些項目採用不同方法代幣化房地產市場,各具特色。需要注意的是,它們仍處於早期階段,產品尚未經過長期廣泛的市場驗證。

RealT

RealT於2019年推出,是較早的房地產RWA項目之一,專注於通過區塊鏈代幣化美國住宅房產供散戶投資。

RealT購買住宅房產,並依法將持有的房產代幣化。房產管理、維護和租金收集委托給第三方機構。扣除費用後,租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產資產的公司在法律上有隔離。如公司違約,代幣持有者可指定其他公司管理房產。值得注意的是,該協議並未強制要求RealT參與投資其推向市場的房產代幣。

用戶持有房產代幣每月可分得該房屋租金,需扣除約2.5%維護儲備金和10%管理費。

以一處房產爲例,總價值323,020美元,每個代幣52.10美元,共發行6,200個。月租金收入2,600美元,扣除622美元運營管理費用後,月淨利潤1,978美元,年度總額23,736美元。每個代幣獲得3.83美元分配,年利潤率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,無需與客戶共同投資,維持近乎無風險的運營模型。管理機構從租金中取得8%,從維護費用中取得剩餘部分,投資平台僅爲代幣化、選擇管理機構和監督管理收取2%費用。這種方法使RealT團隊可專注於尋找合格房產並將其代幣化。

然而,分散所有權也帶來挑戰。當投資者投資佔比太小,公司管理成本可能過高而不可持續。RealT選擇管理機構管理房產;如RealT對房產有大量所有權,他們會努力降低管理成本。但如持股比例太大,會減少代幣流動性,小股東可能不會履行監督責任。另一方面,如RealT持股極小,可能缺乏足夠動力挑選管理機構並積極監督,對散戶投資者來說,有效監督管理機構將變得困難。

通過分析RealT市場上最新售罄的十個房產代幣,發現RealT將房產分散成不同數量代幣,確保每個代幣價格在50美元左右。大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者,其中兩個房產持有者超過1,000人。

大約90%RealT投資者投資少於500美元,約9%投資500到2,000美元,1%投資超過這個數額。這表明RealT在一定程度上成功爲散戶投資者創造了房地產投資市場,並增加了住房市場流動性。

根據RealT在主要運營網路Gnosis的錢包地址交易數據,RealT總共分發了約600萬美元租金。平台費用根據維護費用、保險和稅費波動,大約在租金的2.5%-3%之間,相當於過去兩年平台收入約150K到180K美元。然而,由於RealT沒有被強制要求參與房地產投資,且如果選擇參與,其參與程度沒有特定限制或說明,因此RealT從租金收入中獲得的利潤不得而知。

從公司結構看,RealT在特拉華州成立Real Token Inc.作爲核心運營實體,不擁有房產資產。此外,還成立Real Token LLC作爲一系列房地產公司的母公司,同樣不擁有房產資產;其主要目的是簡化法律程序,允許用戶通過與一個公司籤約就能投資所有房產。最後,RealT爲每個投資房產成立相應的系列LLC,作爲Real Token LLC的子公司,擁有特定房產和相應代幣。這種結構旨在確保一個房產的問題不會影響其他房產或母公司運營。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl通過AMM架構使房地產相關的合成資產面向市場。Parcl推出了Price Feed,以創建基於銷售歷史記錄的特定區域房地產指數。歷史記錄時間長短可根據房產交易頻率變化。指數創建後,投資者可對房產價格走勢進行投機下注,建立看漲或看跌倉位。

這種方法避免了牽扯實際房地產運營的法律問題。雖然可能不完全符合RWA項目標準,但Parcl得到了許多知名公司的投資,其獨特性值得在討論房地產RWA產品多樣化時考慮。

Parcl的測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。然而經過一年多運營,Parcl似乎沒有引起太多關注,日交易量不到10,000美元,日活躍用戶不到50人。

Parcl的產品易用且升級迅速,價格提供者和指數市場設計較爲成熟。運營方面,Parcl團隊積極推出各種用戶獲取計劃。盡管有這些優勢和衆多知名投資機構支持,Parcl仍保持相對較低的市場關注度和份額,用戶基礎小,交易量有限。這在某種程度上可能表明加密貨幣市場還沒有準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

一些大型加密貨幣公司也在探索房地產RWA產品。Ripple宣布其中央銀行數字貨幣團隊正在嘗試支持用戶將房產代幣化並進行抵押貸款。MakerDAO也與合作夥伴合作支持房產抵押借貸。RealT也提供使用其發行的房地產代幣作爲貸款抵押的選項,但這更類似於代幣借貸產品,並未實質增強個人房產所有者的資本流動性。

Reinno是一個在2020年推出並於2022年停止運營的項目。雖然市場影響有限,但它引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品。

第一個產品是基於代幣化房產的貸款服務。房產所有者可將房產文件提交給Reinno,獲批後Reinno將在特拉華州創建特殊目的載體公司(SPV)。然後,Reinno爲房產代幣創建智能合約,所有者可將代幣作爲貸款抵押品存入並借貸,貸款限額基於代幣價值。

第二種產品是房貸融資,用戶用銀行房貸購買房產後,可將房產所有權代幣化進行融資。所獲資金用來償還銀行房貸,客戶隨後按固定利率向協議償還該筆貸款。

Reinno的運營仍然是中心化和線下模式,客戶通常需要訪問辦公室並提交房產文件。這種方法存在一些明顯風險:

1. 如借款人違約停止償還貸款,Reinno作爲代幣化服務商而非貸款人,難以起訴借款人。Reinno並不擁有抵押房產;貸款實際由選擇在Reinno上提供資金的用戶提供。缺乏借款人和貸款人之間的直接貸款合同,特別是在碎片化房產代幣融資背景下,沒有完善的法律框架保護這些貸款人。

2. 如房產所有者在借款後決定出售房屋或停止向銀行償還抵押貸款,這種導致房屋產權轉移的行爲不能被Reinno有效阻止,可能導致貸款人對房產價值的"雙花"。

這些明顯風險可能是致使項目停止運營的原因之一。未來房地產RWA將需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA是一個相對新興的領域,尚未形成明確的市場規模或龍頭項目。目前運營的項目在規模和用戶基礎方面相對較小。該領域需要嚴格的合規運營和成熟的法律框架規制。一些項目採用風險隔離的公司結構,或選擇與房產相關的金融產品作爲投資目標,以降低運營風險。然而,要充分發揮房地產RWA的潛力——如購買、出售房產和抵押貸款,立法進步和運營合規是不可或缺的。

在立法方面,房地產RWA尚未建立清晰一致的框架。美國不同監管機構對代幣的分類存在分歧,缺乏國際監管框架參考。這種不一致導致規則不清晰和過程混亂,威脅潛在投資者並危及房產代幣化的長期可行性。

盡管監管狀況混亂,仍有許多知名金融企業和加密貨幣