Khám Phá Ứng Dụng Tài Sản Thế Giới Thực Trong Lĩnh Vực Blockchain: Phân Tích Trường Hợp Dự Án Bất Động Sản
Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) đã tồn tại lâu dài trên thị trường tiền điện tử, từ năm 2018 đã có những nỗ lực tương tự trong việc token hóa tài sản và phát hành chứng khoán token ( STO ). Tuy nhiên, do sự chưa trưởng thành của quy định và thiếu lợi thế lợi nhuận đáng kể, những khám phá sớm này đã không thể hình thành quy mô.
Năm 2022, với việc lãi suất của Hoa Kỳ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ đã vượt qua lãi suất cho vay stablecoin của ngành công nghiệp tiền điện tử, khiến việc token hóa trái phiếu chính phủ trở thành một lựa chọn ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, thị trường đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ tiến hành phân tích trường hợp về các dự án này, khám phá những ưu và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng. Cuộc thảo luận chủ yếu xoay quanh thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản được mã hóa
Thị trường bất động sản ẩn chứa cơ hội đầu tư lớn. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị của thị trường bất động sản niêm yết Bắc Mỹ đạt 1,3 triệu tỷ USD, trong khi giá trị của thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 triệu tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt, thu hút các nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản. Các hình thức thể hiện chính bao gồm:
Tài chính quyền sở hữu bất động sản phân mảnh
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
Cho vay thế chấp token bất động sản
Ngoài ra, việc token hóa còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản bất động sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA có những điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, cả hai đều có khả năng giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hay quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, vẫn duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, khuôn khổ quy định, kiểm tra tài sản và cấu trúc đầu tư của REIT vẫn có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Quan sát gần đây về các dự án RWA bất động sản đã tiết lộ một số ưu điểm và nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Giảm thiểu ngưỡng đầu tư
Tăng cường tính thanh khoản của tài sản
Thực hiện sự tham gia của nhà đầu tư toàn cầu
Cung cấp sản phẩm đầu tư linh hoạt và đa dạng
Tăng cường tính minh bạch của tài sản
Nhược điểm:
Sự không chắc chắn về quy định
Khung pháp lý không hoàn thiện
Chi phí vận hành có thể cao.
Tồn tại rủi ro an toàn token
Độ chấp nhận của thị trường cần được cải thiện
Phân tích trường hợp
Mục này chọn ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu để phân tích. Những dự án này áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản, mỗi dự án đều có những đặc điểm riêng. Cần lưu ý rằng, chúng vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm chưa được kiểm chứng rộng rãi trên thị trường trong thời gian dài.
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ để cung cấp cho các nhà đầu tư lẻ.
RealT mua bất động sản nhà ở, và theo pháp luật, tiến hành mã hóa bất động sản đang nắm giữ. Quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê sẽ được phân bổ cho những người nắm giữ mã thông báo. RealT chịu trách nhiệm về quy trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý có sự tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Nếu công ty vi phạm, những người nắm giữ mã thông báo có thể chỉ định công ty khác quản lý bất động sản. Cần lưu ý rằng, thỏa thuận này không yêu cầu bắt buộc RealT tham gia đầu tư vào các mã thông báo bất động sản mà họ đưa ra thị trường.
Người dùng nắm giữ token bất động sản hàng tháng có thể nhận được tiền thuê nhà của bất động sản đó, cần trừ khoảng 2.5% tiền dự trữ bảo trì và 10% phí quản lý.
Lấy một bất động sản làm ví dụ, tổng giá trị 323,020 đô la, mỗi mã thông báo 52.10 đô la, tổng cộng phát hành 6,200 cái. Doanh thu thuê hàng tháng 2,600 đô la, sau khi trừ 622 đô la chi phí quản lý vận hành, lợi nhuận ròng hàng tháng 1,978 đô la, tổng cộng hàng năm 23,736 đô la. Mỗi mã thông báo nhận được 3.83 đô la phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm 7.35%.
RealT cung cấp 100% token cho thị trường, không cần đầu tư cùng với khách hàng, duy trì mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc token hóa, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát. Phương pháp này giúp đội ngũ RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa chúng.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Khi các nhà đầu tư đầu tư với tỷ lệ quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên quá cao và không bền vững. RealT chọn quản lý các tài sản bởi một tổ chức quản lý; nếu RealT có quyền sở hữu lớn đối với tài sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý. Nhưng nếu tỷ lệ cổ phần quá lớn, sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, các cổ đông nhỏ có thể không thực hiện trách nhiệm giám sát. Mặt khác, nếu RealT nắm giữ cổ phần rất nhỏ, có thể thiếu động lực đủ để chọn lựa tổ chức quản lý và giám sát tích cực, việc giám sát hiệu quả các tổ chức quản lý sẽ trở nên khó khăn đối với các nhà đầu tư cá nhân.
Qua phân tích mười mã thông báo bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT, phát hiện rằng RealT phân tán bất động sản thành các mã thông báo với số lượng khác nhau, đảm bảo mỗi mã thông báo có giá khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã thông báo, trong đó hai bất động sản có hơn 1.000 người sở hữu.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư hơn số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư lẻ và tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví trên mạng lưới Gnosis của RealT, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 600.000 đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động tùy theo chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng từ 2,5% đến 3% của tiền thuê, tương đương với doanh thu của nền tảng trong hai năm qua khoảng 150K đến 180K đô la. Tuy nhiên, do RealT không bị buộc phải tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc hướng dẫn cụ thể, nên lợi nhuận mà RealT thu được từ doanh thu tiền thuê không rõ ràng.
Xét về cấu trúc công ty, RealT thành lập Real Token Inc. tại Delaware như một thực thể hoạt động cốt lõi, không sở hữu tài sản bất động sản. Ngoài ra, còn thành lập Real Token LLC như một công ty mẹ của một loạt công ty bất động sản, cũng không sở hữu tài sản bất động sản; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thành lập một loạt LLC tương ứng cho mỗi bất động sản đầu tư, như là công ty con của Real Token LLC, sở hữu bất động sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng một vấn đề của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl sử dụng kiến trúc AMM để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường. Parcl đã ra mắt Price Feed để tạo ra các chỉ số bất động sản khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, các nhà đầu tư có thể đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập các vị thế tăng hoặc giảm.
Phương pháp này tránh được những vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực tế. Mặc dù có thể không hoàn toàn đáp ứng tiêu chuẩn của dự án RWA, nhưng Parcl đã nhận được nhiều khoản đầu tư từ các công ty nổi tiếng, sự độc đáo của nó đáng được xem xét khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản.
Testnet của Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, với TVL hiện tại là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá và thiết kế thị trường chỉ số tương đối trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ mức độ chú ý và thị phần tương đối thấp, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này phần nào có thể chỉ ra rằng thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Ripple đã thông báo rằng nhóm tiền tệ kỹ thuật số của ngân hàng trung ương đang cố gắng hỗ trợ người dùng trong việc token hóa bất động sản và thực hiện thế chấp. MakerDAO cũng hợp tác với các đối tác để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng các token bất động sản mà họ phát hành làm tài sản thế chấp cho các khoản vay, nhưng điều này giống như sản phẩm cho vay token hơn, và không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn cho các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù ảnh hưởng đến thị trường là hạn chế, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản được token hóa. Chủ sở hữu tài sản có thể nộp tài liệu tài sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt tại Delaware với mã (SPV). Sau đó, Reinno tạo hợp đồng thông minh cho tài sản token, chủ sở hữu có thể gửi token làm tài sản đảm bảo và vay mượn, hạn mức cho vay dựa trên giá trị token.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ vay thế chấp, người dùng sử dụng vay thế chấp ngân hàng để mua bất động sản, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ vay thế chấp ngân hàng, khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay này cho hợp đồng theo lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là mô hình tập trung và ngoại tuyến, khách hàng thường cần truy cập văn phòng và nộp tài liệu bất động sản. Phương pháp này có một số rủi ro rõ ràng:
Nếu người vay vi phạm hợp đồng và ngừng trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa chứ không phải là người cho vay, khó có thể kiện người vay. Reinno không sở hữu tài sản thế chấp; khoản vay thực tế được cung cấp bởi những người dùng chọn cung cấp vốn trên Reinno. Thiếu hợp đồng vay trực tiếp giữa người vay và người cho vay, đặc biệt trong bối cảnh tài trợ tài sản phân mảnh, không có khung pháp lý hoàn chỉnh để bảo vệ những người cho vay này.
Nếu chủ sở hữu bất động sản quyết định bán nhà hoặc ngừng trả nợ thế chấp cho ngân hàng sau khi vay, hành động này dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà không thể bị Reinno ngăn chặn hiệu quả, có thể dẫn đến việc người cho vay gặp phải tình trạng "chi tiêu gấp đôi" đối với giá trị bất động sản.
Những rủi ro rõ ràng này có thể là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc dự án ngừng hoạt động. Trong tương lai, RWA bất động sản sẽ cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Bất động sản RWA là một lĩnh vực tương đối mới nổi, vẫn chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án dẫn đầu. Hiện tại, các dự án đang hoạt động có quy mô và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khuôn khổ pháp lý trưởng thành để quản lý. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty cách ly rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của bất động sản RWA - như mua, bán bất động sản và cho vay thế chấp, sự tiến bộ lập pháp và tuân thủ hoạt động là không thể thiếu.
Về mặt lập pháp, RWA bất động sản vẫn chưa thiết lập được một khuôn khổ rõ ràng và nhất quán. Các cơ quan quản lý khác nhau ở Mỹ có sự phân chia trong việc phân loại token, và thiếu tham khảo từ khuôn khổ quản lý quốc tế. Sự không nhất quán này dẫn đến quy định không rõ ràng và quy trình lộn xộn, đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng và nguy hại đến khả năng tồn tại lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Mặc dù tình hình quản lý hỗn loạn, vẫn có nhiều doanh nghiệp tài chính nổi tiếng và tiền điện tử
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
13 thích
Phần thưởng
13
4
Chia sẻ
Bình luận
0/400
WenMoon
· 14giờ trước
门槛低有啥用 还不是 chơi đùa với mọi người
Xem bản gốcTrả lời0
OPsychology
· 14giờ trước
Lại đang thổi bò rwa rồi, thật là lỗ.
Xem bản gốcTrả lời0
OnChainDetective
· 14giờ trước
câu chuyện cũ... theo dõi nhiều nỗ lực rwa thất bại từ năm 2018, mẫu cho thấy tỷ lệ tử vong 94%
Xem bản gốcTrả lời0
AllInAlice
· 14giờ trước
Bất động sản đã bị chơi đùa với mọi người vài lần rồi mà vẫn muốn chạm vào.
Khám phá RWA bất động sản: Cơ hội và thách thức cùng tồn tại Phân tích trường hợp đầu tư biển xanh mới
Khám Phá Ứng Dụng Tài Sản Thế Giới Thực Trong Lĩnh Vực Blockchain: Phân Tích Trường Hợp Dự Án Bất Động Sản
Khái niệm tài sản thế giới thực ( RWA ) đã tồn tại lâu dài trên thị trường tiền điện tử, từ năm 2018 đã có những nỗ lực tương tự trong việc token hóa tài sản và phát hành chứng khoán token ( STO ). Tuy nhiên, do sự chưa trưởng thành của quy định và thiếu lợi thế lợi nhuận đáng kể, những khám phá sớm này đã không thể hình thành quy mô.
Năm 2022, với việc lãi suất của Hoa Kỳ tăng lên, lợi suất trái phiếu chính phủ đã vượt qua lãi suất cho vay stablecoin của ngành công nghiệp tiền điện tử, khiến việc token hóa trái phiếu chính phủ trở thành một lựa chọn ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, thị trường đã xuất hiện một số dự án RWA bất động sản, nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản đầu tư. Bài viết này sẽ tiến hành phân tích trường hợp về các dự án này, khám phá những ưu và nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản cũng như thị trường tiềm năng. Cuộc thảo luận chủ yếu xoay quanh thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản được mã hóa
Thị trường bất động sản ẩn chứa cơ hội đầu tư lớn. Nghiên cứu vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị của thị trường bất động sản niêm yết Bắc Mỹ đạt 1,3 triệu tỷ USD, trong khi giá trị của thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 triệu tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản được mã hóa bao gồm: tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng và linh hoạt, thu hút các nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản. Các hình thức thể hiện chính bao gồm:
Ngoài ra, việc token hóa còn có thể tăng cường tính minh bạch của tài sản bất động sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ tín thác đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA có những điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư phân mảnh, cả hai đều có khả năng giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hay quyền sở hữu cho các nhà đầu tư, vẫn duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, khuôn khổ quy định, kiểm tra tài sản và cấu trúc đầu tư của REIT vẫn có thể cung cấp tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Quan sát gần đây về các dự án RWA bất động sản đã tiết lộ một số ưu điểm và nhược điểm của chúng:
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Phân tích trường hợp
Mục này chọn ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu để phân tích. Những dự án này áp dụng các phương pháp khác nhau để mã hóa thị trường bất động sản, mỗi dự án đều có những đặc điểm riêng. Cần lưu ý rằng, chúng vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm chưa được kiểm chứng rộng rãi trên thị trường trong thời gian dài.
RealT
RealT ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ để cung cấp cho các nhà đầu tư lẻ.
RealT mua bất động sản nhà ở, và theo pháp luật, tiến hành mã hóa bất động sản đang nắm giữ. Quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ chi phí, tiền thuê sẽ được phân bổ cho những người nắm giữ mã thông báo. RealT chịu trách nhiệm về quy trình mã hóa, nhưng về mặt pháp lý có sự tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Nếu công ty vi phạm, những người nắm giữ mã thông báo có thể chỉ định công ty khác quản lý bất động sản. Cần lưu ý rằng, thỏa thuận này không yêu cầu bắt buộc RealT tham gia đầu tư vào các mã thông báo bất động sản mà họ đưa ra thị trường.
Người dùng nắm giữ token bất động sản hàng tháng có thể nhận được tiền thuê nhà của bất động sản đó, cần trừ khoảng 2.5% tiền dự trữ bảo trì và 10% phí quản lý.
Lấy một bất động sản làm ví dụ, tổng giá trị 323,020 đô la, mỗi mã thông báo 52.10 đô la, tổng cộng phát hành 6,200 cái. Doanh thu thuê hàng tháng 2,600 đô la, sau khi trừ 622 đô la chi phí quản lý vận hành, lợi nhuận ròng hàng tháng 1,978 đô la, tổng cộng hàng năm 23,736 đô la. Mỗi mã thông báo nhận được 3.83 đô la phân phối, tỷ lệ lợi nhuận hàng năm 7.35%.
RealT cung cấp 100% token cho thị trường, không cần đầu tư cùng với khách hàng, duy trì mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc token hóa, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát. Phương pháp này giúp đội ngũ RealT tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa chúng.
Tuy nhiên, việc phân tán quyền sở hữu cũng mang lại thách thức. Khi các nhà đầu tư đầu tư với tỷ lệ quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên quá cao và không bền vững. RealT chọn quản lý các tài sản bởi một tổ chức quản lý; nếu RealT có quyền sở hữu lớn đối với tài sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý. Nhưng nếu tỷ lệ cổ phần quá lớn, sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, các cổ đông nhỏ có thể không thực hiện trách nhiệm giám sát. Mặt khác, nếu RealT nắm giữ cổ phần rất nhỏ, có thể thiếu động lực đủ để chọn lựa tổ chức quản lý và giám sát tích cực, việc giám sát hiệu quả các tổ chức quản lý sẽ trở nên khó khăn đối với các nhà đầu tư cá nhân.
Qua phân tích mười mã thông báo bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT, phát hiện rằng RealT phân tán bất động sản thành các mã thông báo với số lượng khác nhau, đảm bảo mỗi mã thông báo có giá khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã thông báo, trong đó hai bất động sản có hơn 1.000 người sở hữu.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% đầu tư hơn số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư lẻ và tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví trên mạng lưới Gnosis của RealT, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 600.000 đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động tùy theo chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, khoảng từ 2,5% đến 3% của tiền thuê, tương đương với doanh thu của nền tảng trong hai năm qua khoảng 150K đến 180K đô la. Tuy nhiên, do RealT không bị buộc phải tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc hướng dẫn cụ thể, nên lợi nhuận mà RealT thu được từ doanh thu tiền thuê không rõ ràng.
Xét về cấu trúc công ty, RealT thành lập Real Token Inc. tại Delaware như một thực thể hoạt động cốt lõi, không sở hữu tài sản bất động sản. Ngoài ra, còn thành lập Real Token LLC như một công ty mẹ của một loạt công ty bất động sản, cũng không sở hữu tài sản bất động sản; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả bất động sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT thành lập một loạt LLC tương ứng cho mỗi bất động sản đầu tư, như là công ty con của Real Token LLC, sở hữu bất động sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng một vấn đề của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl sử dụng kiến trúc AMM để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường. Parcl đã ra mắt Price Feed để tạo ra các chỉ số bất động sản khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, các nhà đầu tư có thể đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập các vị thế tăng hoặc giảm.
Phương pháp này tránh được những vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực tế. Mặc dù có thể không hoàn toàn đáp ứng tiêu chuẩn của dự án RWA, nhưng Parcl đã nhận được nhiều khoản đầu tư từ các công ty nổi tiếng, sự độc đáo của nó đáng được xem xét khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản.
Testnet của Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, với TVL hiện tại là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, với khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD và số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá và thiết kế thị trường chỉ số tương đối trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các kế hoạch thu hút người dùng. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn giữ mức độ chú ý và thị phần tương đối thấp, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này phần nào có thể chỉ ra rằng thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm RWA bất động sản. Ripple đã thông báo rằng nhóm tiền tệ kỹ thuật số của ngân hàng trung ương đang cố gắng hỗ trợ người dùng trong việc token hóa bất động sản và thực hiện thế chấp. MakerDAO cũng hợp tác với các đối tác để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng các token bất động sản mà họ phát hành làm tài sản thế chấp cho các khoản vay, nhưng điều này giống như sản phẩm cho vay token hơn, và không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn cho các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù ảnh hưởng đến thị trường là hạn chế, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên tài sản được token hóa. Chủ sở hữu tài sản có thể nộp tài liệu tài sản cho Reinno, sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt tại Delaware với mã (SPV). Sau đó, Reinno tạo hợp đồng thông minh cho tài sản token, chủ sở hữu có thể gửi token làm tài sản đảm bảo và vay mượn, hạn mức cho vay dựa trên giá trị token.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ vay thế chấp, người dùng sử dụng vay thế chấp ngân hàng để mua bất động sản, sau đó có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ vay thế chấp ngân hàng, khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay này cho hợp đồng theo lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là mô hình tập trung và ngoại tuyến, khách hàng thường cần truy cập văn phòng và nộp tài liệu bất động sản. Phương pháp này có một số rủi ro rõ ràng:
Nếu người vay vi phạm hợp đồng và ngừng trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa chứ không phải là người cho vay, khó có thể kiện người vay. Reinno không sở hữu tài sản thế chấp; khoản vay thực tế được cung cấp bởi những người dùng chọn cung cấp vốn trên Reinno. Thiếu hợp đồng vay trực tiếp giữa người vay và người cho vay, đặc biệt trong bối cảnh tài trợ tài sản phân mảnh, không có khung pháp lý hoàn chỉnh để bảo vệ những người cho vay này.
Nếu chủ sở hữu bất động sản quyết định bán nhà hoặc ngừng trả nợ thế chấp cho ngân hàng sau khi vay, hành động này dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà không thể bị Reinno ngăn chặn hiệu quả, có thể dẫn đến việc người cho vay gặp phải tình trạng "chi tiêu gấp đôi" đối với giá trị bất động sản.
Những rủi ro rõ ràng này có thể là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc dự án ngừng hoạt động. Trong tương lai, RWA bất động sản sẽ cần một khung pháp lý trưởng thành hơn để giải quyết những vấn đề này.
Kết luận
Bất động sản RWA là một lĩnh vực tương đối mới nổi, vẫn chưa hình thành quy mô thị trường rõ ràng hoặc dự án dẫn đầu. Hiện tại, các dự án đang hoạt động có quy mô và cơ sở người dùng tương đối nhỏ. Lĩnh vực này cần hoạt động tuân thủ nghiêm ngặt và khuôn khổ pháp lý trưởng thành để quản lý. Một số dự án áp dụng cấu trúc công ty cách ly rủi ro, hoặc chọn các sản phẩm tài chính liên quan đến bất động sản làm mục tiêu đầu tư, nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động. Tuy nhiên, để phát huy tối đa tiềm năng của bất động sản RWA - như mua, bán bất động sản và cho vay thế chấp, sự tiến bộ lập pháp và tuân thủ hoạt động là không thể thiếu.
Về mặt lập pháp, RWA bất động sản vẫn chưa thiết lập được một khuôn khổ rõ ràng và nhất quán. Các cơ quan quản lý khác nhau ở Mỹ có sự phân chia trong việc phân loại token, và thiếu tham khảo từ khuôn khổ quản lý quốc tế. Sự không nhất quán này dẫn đến quy định không rõ ràng và quy trình lộn xộn, đe dọa các nhà đầu tư tiềm năng và nguy hại đến khả năng tồn tại lâu dài của việc token hóa bất động sản.
Mặc dù tình hình quản lý hỗn loạn, vẫn có nhiều doanh nghiệp tài chính nổi tiếng và tiền điện tử