Gerçek Dünya Varlıklarının Blok Zinciri Alanındaki Uygulamaları: Gayrimenkul Projesi Vaka Analizi

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında uzun zamandır var. 2018'de benzer varlık tokenleştirmesi ve menkul kıymet token çıkarımı ( STO ) denemeleri vardı. Ancak, düzenleyici olgunluk eksikliği ve belirgin bir getiri avantajının olmaması nedeniyle, bu erken keşifler ölçeklenme oluşturamadı.

2022'de, ABD faiz oranlarının artmasıyla birlikte, devlet tahvili getirileri kripto sektöründeki stabilcoin kredi faiz oranlarını geçerek, devlet tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi kripto sektörü için giderek daha çekici hale geldi. Olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, piyasada gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı; bu projelerin amacı gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve yatırım eşiğini düşürmektir. Bu makalede, bu projelere yönelik bir vaka analizi yapılacak, gayrimenkul RWA'nın tasarımının avantajları ve dezavantajları ile potansiyel pazarı ele alınacaktır. Tartışma, Kuzey Amerika gayrimenkul pazarı etrafında dönecektir.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı büyük yatırım fırsatları barındırıyor. Mart 2023'teki bir araştırma, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1.3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul pazarının ise 2.66 trilyon dolar olduğunu gösteriyor.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel hedefleri arasında: çeşitli ve esnek yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş yatırımcıları çekmek, varlık likiditesini ve değerini artırmak bulunmaktadır. Ana ifadeler şunlardır:

1. Parça Parça Gayrimenkul Mülkiyeti Finansmanı
2. Belirli Bölge Gayrimenkul Pazar Endeksi Ürünü
3. Gayrimenkul Tokeni Teminatlı Kredi

Ayrıca, tokenizasyon gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetim demokrasisini artırabilir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ) ile Gayrimenkul RWA, parçalı yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlikler taşır, her ikisi de yatırım eşiğini düşürür ve varlık likiditesini artırır. Ancak geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, REIT'in düzenleyici çerçevesi, varlık incelemesi ve yatırım yapısı, Gayrimenkul RWA projeleri için referans sağlayabilir.

Son dönemdeki gayrimenkul RWA projelerine dair gözlemler, onların bazı avantajlarını ve dezavantajlarını ortaya koydu:

Avantajlar:

• Yatırım eşiğini düşürmek
• Varlık likiditesini artırmak
• Küresel yatırımcıların katılımını sağlamak
• Esnek ve çeşitli yatırım ürünleri sunmak
• Varlık Şeffaflığını Artırmak

Eksiler:

• Düzenleyici belirsizlik
• Hukuk çerçevesi eksik
• İşletme maliyetleri yüksek olabilir.
• Token güvenlik riski bulunmaktadır
• Pazar kabulü artırılmalıdır

Vaka Analizi

Bu bölüm, üç temsilci gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçilmiştir. Bu projeler, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta ve her biri kendine özgü özelliklere sahiptir. Dikkate alınması gereken nokta, henüz erken aşamada oldukları ve ürünlerin uzun süreli geniş pazar doğrulamasından geçmediğidir.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve perakende yatırımcılar için Amerikan konut mülklerini blok zinciri ile tokenleştirmeye odaklanan daha erken gayrimenkul RWA projelerinden biridir.

RealT, konut mülklerini satın alır ve sahip olduğu mülkleri yasal olarak tokenleştirir. Mülk yönetimi, bakım ve kira toplama üçüncü taraf kuruluşlara devredilmiştir. Masraflar düşüldükten sonra, kira token sahiplerine dağıtılır. RealT, tokenleştirme sürecinden sorumludur, ancak mülk varlıklarına sahip şirketle yasal olarak ayrıdır. Şirketin temerrüde düşmesi durumunda, token sahipleri mülkü yönetmesi için başka bir şirket tayin edebilir. Dikkat edilmesi gereken husus, bu protokolün RealT'nin piyasaya sunduğu mülk tokenlerine yatırım yapmasını zorunlu kılmadığıdır.

Kullanıcılar, mülk tokenlerine sahip olduklarında her ay bu mülkün kira gelirinden pay alabilirler. Yaklaşık %2,5 bakım rezervi ve %10 yönetim ücreti düşüldükten sonra.

Bir gayrimenkul örneği ile toplam değer 323,020 dolar, her bir token 52.10 dolar, toplam 6,200 adet ihraç edildi. Aylık kira geliri 2,600 dolar, 622 dolar işletme yönetim masrafı düşüldükten sonra aylık net kar 1,978 dolar, yıllık toplam 23,736 dolar. Her bir token 3.83 dolar dağıtım alıyor, yıllık kar oranı %7.35.

RealT, müşterilerle ortak yatırım yapmadan, %100 token sunarak pazara girmektedir ve neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürmektedir. Yönetim organı kira gelirinin %8'ini alırken, bakım masraflarından kalan kısmı elde eder, yatırım platformu yalnızca tokenizasyon, yönetim organının seçimi ve yönetimin denetimi için %2 ücret almaktadır. Bu yöntem, RealT ekibinin uygun mülkleri bulmaya ve bunları tokenleştirmeye odaklanmasını sağlamaktadır.

Ancak, dağılmış mülkiyet zorluklar da getiriyor. Yatırımcılar çok küçük bir pay yatırdıklarında, şirketin yönetim maliyetleri çok yüksek olabilir ve sürdürülemez hale gelebilir. RealT, mülkleri yönetmek için bir yönetim kurulu seçiyor; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmek için çaba göstereceklerdir. Ancak, eğer hisse oranı çok büyükse, bu token likiditesini azaltacak ve küçük hissedarlar denetim sorumluluklarını yerine getiremeyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, yönetim kurulu seçme ve aktif denetim sağlama konusunda yeterli motivasyonu olmayabilir, bu da bireysel yatırımcılar için etkili bir yönetim kurulu denetimini zorlaştıracaktır.

RealT pazarında en son satılan on gayrimenkul token'ını analiz ederek, RealT'nin gayrimenkulleri farklı sayıda token'a böldüğünü ve her token'ın fiyatının yaklaşık 50 dolar civarında olduğunu tespit ettik. Çoğu gayrimenkul Detroit'te bulunuyor, yaklaşık 500 token sahibi var ve bu gayrimenkullerden ikisi 1,000'den fazla sahibine sahip.

Yaklaşık %90 RealT yatırımcısı 500 dolardan az yatırım yaparken, yaklaşık %9'u 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yapmaktadır, %1'i ise bu miktarın üzerinde yatırım yapmaktadır. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde perakende yatırımcılara gayrimenkul yatırım piyasası oluşturmakta başarılı olduğunu ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT'nin ana işletim ağı Gnosis'teki cüzdan adresi ticaret verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergilerdeki dalgalanmalara bağlı olarak, kiraların %2.5 ile %3 arasında değişmektedir ve bu da son iki yıl içerisinde platform gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılması zorunlu olmadığından ve katılmayı seçtiğinde katılım derecesinin belirli bir sınırlaması veya açıklaması bulunmadığından, RealT'nin kira gelirlerinden elde ettiği kâr bilinmemektedir.

Şirket yapısına göre, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i ana işletme varlığı olarak kurmuş, mülk varlıklarına sahip olmamaktadır. Ayrıca, mülk varlıklarına sahip olmayan bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi de kurmuştur; esas amacı, kullanıcıların tek bir şirketle sözleşme yaparak tüm gayrimenkullere yatırım yapmalarını sağlamaktır. Son olarak, RealT, her yatırım gayrimenkulü için ilgili bir dizi LLC kurmuş, bunlar da Real Token LLC'nin yan kuruluşları olarak belirli mülkler ve ilgili token'lara sahiptir. Bu yapı, bir mülk ile ilgili bir sorunun diğer mülkleri veya ana şirketin işletmesini etkilememesini sağlamayı amaçlamaktadır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel emlak pazarındaki fiyat dalgalanmalarını ticaret yapmalarına izin veren bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, emlakla ilgili sentetik varlıkları piyasaya sunmak için AMM mimarisini kullanır. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bir bölge emlak endeksi oluşturmak için Price Feed'i tanıttı. Geçmiş kayıtların süresi, mülk ticaret sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcılar emlak fiyat hareketleri üzerine spekülatif bahisler yapabilir ve yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturabilir.

Bu yöntem, gerçek emlak işletmeciliğiyle ilgili hukuki sorunlarla uğraşmayı önlüyor. RWA proje standartlarına tam olarak uymasa da, Parcl birçok tanınmış şirketten yatırım aldı ve benzersizliği, gayrimenkul RWA ürünlerinin çeşitlendirilmesi tartışılırken dikkate alınmaya değerdir.

Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs'ında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak bir yılı aşkın bir süredir faaliyet gösteren Parcl, fazla dikkat çekmiş gibi görünmüyor, günlük işlem hacmi 10.000 dolardan az, günlük aktif kullanıcı sayısı ise 50 kişiden az.

Parcl'ın ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde güncelleniyor, fiyat sağlayıcıları ve endeks piyasası tasarımı oldukça olgun. Operasyonel açıdan, Parcl ekibi çeşitli kullanıcı edinme planlarını aktif bir şekilde sunuyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve payı koruyor, kullanıcı tabanı küçük, işlem hacmi sınırlı. Bu, bir bakıma kripto para piyasasının emlak endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösterebilir.

Reinno

Bazı büyük kripto para şirketleri de gayrimenkul RWA ürünlerini araştırıyor. Ripple, merkez bankası dijital para birimi ekibinin kullanıcıların mülklerini tokenleştirmelerine ve ipotek yapmalarına yardımcı olmak için çalıştığını açıkladı. MakerDAO, mülk ipoteği kredilerini desteklemek için ortaklarıyla işbirliği yapıyor. RealT, çıkardığı gayrimenkul tokenlerini kredi teminatı olarak kullanma seçeneği de sunuyor, ancak bu daha çok token kredisi ürününe benziyor ve bireysel mülk sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran bir projedir. Pazar üzerindeki etkisi sınırlı olsa da, iki dikkate değer gayrimenkul RWA ile ilgili ürün tanıtmıştır.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul temelli kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilir, onaylandıktan sonra Reinno, Delaware'de özel amaçlı bir şirket (SPV) oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için akıllı sözleşmeler oluşturur, sahipler tokenleri teminat olarak yatırabilir ve kredi alabilir, kredi limiti token değerine dayanmaktadır.

İkinci ürün, konut kredisi finansmanı; kullanıcılar, bankadan konut kredisi alarak gayrimenkul satın aldıktan sonra, gayrimenkulün mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilirler. Elde edilen fonlar, bankanın konut kredisini ödemek için kullanılır, müşteri daha sonra sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye bu krediyi geri öder.

Reinno'nun operasyonu hâlâ merkezileşmiş ve çevrimdışı bir modeldir, müşterilerin genellikle ofise gitmeleri ve gayrimenkul belgelerini sunmaları gerekmektedir. Bu yaklaşımın bazı belirgin riskleri vardır:

1. Eğer borçlu, krediyi geri ödemeyi durdurursa, Reinno bir tokenleştirilmiş hizmet sağlayıcısı olarak borçluya karşı dava açmakta zorluk çeker. Reinno, teminat olarak gösterilen mülkü sahiplenmemektedir; kredi, Reinno üzerinde fon sağlamayı seçen kullanıcılar tarafından sağlanmaktadır. Borçlu ile alacaklı arasında doğrudan bir kredi sözleşmesinin olmaması, özellikle parçalı gayrimenkul token finansmanı bağlamında, bu alacaklıları koruyacak yeterli bir hukuki çerçevenin olmaması sorununu ortaya çıkarmaktadır.

2. Eğer mülk sahibi borç aldıktan sonra evi satmaya veya bankaya ipotek kredisini geri ödemeyi durdurmaya karar verirse, bu mülk mülkiyetinin devrini gerektiren eylem Reinno tarafından etkili bir şekilde engellenemez, bu da borç verenin mülk değerinde "çift harcama" ile sonuçlanabilir.

Bu açık riskler, projelerin faaliyeti durdurmasının nedenlerinden biri olabilir. Gelecekte gayrimenkul RWA'nın bu sorunları çözmek için daha olgun bir hukuki çerçeveye ihtiyacı olacaktır.

Sonuç

Gayrimenkul RWA, net bir pazar ölçeği veya önde gelen projelerin henüz oluşmadığı nispeten yeni bir alandır. Şu anda işletilen projelerin ölçeği ve kullanıcı tabanı açısından oldukça küçüktür. Bu alan, sıkı uyumlu bir işletme ve olgun bir hukuki çerçeve düzenlemesi gerektirmektedir. Bazı projeler, işletme riskini azaltmak için risk ayrımı yapan şirket yapıları benimsemekte veya gayrimenkul ile ilgili finansal ürünleri yatırım hedefi olarak seçmektedir. Ancak, gayrimenkul RWA'nın potansiyelini tam olarak ortaya çıkarmak için - gayrimenkul alım satımı ve ipotek işlemleri gibi - yasama ilerlemesi ve işletme uyumu kaçınılmazdır.

Yasal açıdan, gayrimenkul RWA için henüz net ve tutarlı bir çerçeve oluşturulmamıştır. ABD'deki farklı düzenleyici kurumlar, tokenların sınıflandırılmasında görüş ayrılıkları yaşamaktadır ve uluslararası bir düzenleyici çerçeve referansı eksikliği bulunmaktadır. Bu tutarsızlık, kuralların belirsiz olmasına ve sürecin karmaşıklaşmasına yol açmakta, potansiyel yatırımcıları tehdit etmekte ve gayrimenkul tokenizasyonunun uzun vadeli uygulanabilirliğini tehlikeye atmaktadır.

Düzenleyici durum karmaşık olmasına rağmen, birçok tanınmış finans kurumu ve kripto para vardır.