実世界の資産がブロックチェーン分野での応用を探る：不動産プロジェクトのケーススタディ

リアルワールドアセット(RWA)の概念は暗号通貨市場で長い歴史があり、早くも2018年には類似の資産トークン化や証券トークン発行(STO)の試みが存在していました。しかし、規制が未成熟で顕著な収益優位性が欠如していたため、これらの初期の探索は規模を形成することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が上昇する中、国債の利回りが暗号業界のステーブルコイン貸出金利を上回り、国債をRWA対象としてトークン化することが暗号業界にとってますます魅力的になりました。成熟したDeFiプロジェクトと伝統的な金融機関がRWAの探索を開始しました。

ここ2年間、市場には不動産RWAプロジェクトがいくつか登場し、不動産投資市場の拡大、投資商品の多様化、投資のハードルを下げることを目的としています。本稿では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所、そして潜在的な市場について探ります。議論は主に北米の不動産市場を中心に展開されます。

! Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market

トークン化された不動産市場の方法

不動産市場には巨大な投資機会が含まれています。2023年3月の研究によると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドルで、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な目標には、様々で柔軟な投資商品を創造すること、より広範な投資家を惹きつけること、資産の流動性と価値を高めることが含まれます。主な表現形式は次のとおりです:

1. 断片化不動産所有権ファイナンス
2. 地域別不動産市場指数商品
3. 不動産トークン担保貸付

さらに、トークン化は不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

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不動産投資信託(REIT)は、不動産RWAとともに、断片的な投資機会を提供する点で類似しており、投資の敷居を下げ、資産の流動性を高めることができます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、REITの規制フレームワーク、資産審査、投資構造は、不動産RWAプロジェクトにとって参考になる可能性があります。

最近の不動産RWAプロジェクトの観察は、それらのいくつかの利点と欠点を明らかにしています:

価値：

• 投資のハードルを下げる
• 資産の流動性を向上させる
• グローバルな投資家の参加を実現する
• 柔軟で分散的な投資商品の提供
• 資産の透明性を高める

短所：

• 規制の不確実性
• 法律フレームワークが不十分
• 運営コストは高くなる可能性があります
• トークンのセキュリティリスクが存在する
• 市場の受け入れ度は向上の余地があります

ケーススタディ

本節では、代表的な3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。これらのプロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なる方法を採用しており、それぞれに特徴があります。注意すべき点は、これらはまだ初期段階にあり、製品は長期間の広範な市場検証を受けていないということです。

RealT

RealTは2019年にローンチされ、比較的早い不動産RWAプロジェクトの一つで、ブロックチェーンを通じてアメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに焦点を当てています。

RealTは住宅不動産を購入し、法的に保有する不動産をトークン化します。不動産の管理、維持および賃料の収集は第三者機関に委託されます。費用を差し引いた後、賃料はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産資産を保有する会社とは法的に隔離されています。会社がデフォルトした場合、トークン保有者は他の会社に不動産の管理を指定することができます。注目すべきは、この契約はRealTが市場に提供する不動産トークンへの投資に参加することを強制していないということです。

ユーザーは不動産トークンを保有することで、毎月その物件の賃貸料を受け取ることができますが、約2.5%の維持準備金と10%の管理費が差し引かれます。

不動産を例にとると、総価値は323,020ドル、1トークンは52.10ドル、合計6,200個発行されます。月間家賃収入は2,600ドルで、622ドルの運営管理費用を差し引いた後、月間純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。各トークンは3.83ドルの配当を得て、年間利益率は7.35%です。

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RealTは市場に100%トークンを提供し、顧客と共同で投資することなく、ほぼ無リスクの運営モデルを維持します。管理機関は賃料から8%を取得し、維持費用から残りの部分を取得し、投資プラットフォームはトークン化、管理機関の選択、監督管理に対して2%の手数料を徴収します。この方法により、RealTチームは適格な不動産を見つけてトークン化することに専念できます。

しかし、分散所有権は挑戦ももたらします。投資家の投資比率が小さすぎると、会社の管理コストが高くなり、持続可能でなくなる可能性があります。RealTは管理機関に不動産を管理させることを選択します。もしRealTが不動産の大量の所有権を持っている場合、彼らは管理コストを削減するために努力します。しかし、持株比率が大きすぎると、トークンの流動性が減少し、小株主は監視責任を果たさないかもしれません。一方、もしRealTの持株が極端に小さい場合、管理機関を選定し積極的に監視するための十分な動機が欠ける可能性があり、個人投資家にとっては、管理機関を効果的に監視することが困難になるでしょう。

RealT市場で最新に売り切れた10の不動産トークンを分析することによって、RealTは不動産を異なる数のトークンに分散させ、各トークンの価格を約50ドルに保つことを確認しました。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。そのうち2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。

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約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はそれ以上を投資しています。これは、RealTがある程度小口投資家向けの不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。

RealTの主要運営ネットワークGnosisのウォレットアドレス取引データによると、RealTは合計約600万ドルの家賃を分配しました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金の変動に基づき、家賃の約2.5%-3%の範囲で、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することを強制されておらず、参加を選択した場合でも、その参加の程度には特定の制限や説明がないため、RealTが家賃収入から得る利益は不明です。

会社構造から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、コア運営実体として不動産資産を所有していません。また、Real Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社として同様に不動産資産を所有していません。その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約することで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは各投資不動産に対応する一連のLLCを設立し、Real Token LLCの子会社として特定の不動産と対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の問題が他の不動産や親会社の運営に影響を与えないようにすることを目的としています。

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)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを通じて、不動産関連の合成資産を市場に提供します。ParclはPrice Feedを導入し、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産指数を作成します。履歴の期間は、不動産取引の頻度によって変化します。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的な賭けを行い、強気または弱気のポジションを構築できます。

この方法は、実際の不動産運営に関わる法的問題を回避します。RWAプロジェクトの基準に完全には合致しない可能性がありますが、Parclは多くの著名企業からの投資を受けており、その独自性は不動産RWA製品の多様化を議論する際に考慮する価値があります。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日次取引量は1万ドル未満、日次アクティブユーザーは50人未満です。

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Parclの製品は使いやすく、アップグレードが迅速で、価格提供者と指数市場の設計が比較的成熟しています。運営面では、Parclチームはさまざまなユーザー獲得プランを積極的に展開しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支持にもかかわらず、Parclは相対的に低い市場の関心とシェアを維持しており、ユーザー基盤は小さく、取引量は限られています。これは、ある程度、暗号通貨市場が不動産指数製品を迎える準備ができていないことを示しているかもしれません。

) レイノ

いくつかの大手暗号通貨企業も不動産RWA製品の探索を行っています。Rippleは、その中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、抵当ローンを行うことをサポートするために試みていると発表しました。MakerDAOもパートナーと協力して不動産抵当貸し出しをサポートしています。RealTは発行した不動産トークンをローンの担保として使用するオプションも提供していますが、これはよりトークン貸し出し製品に近く、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させるものではありません。

Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止したプロジェクトです。市場への影響は限られていますが、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者は不動産の書類をReinnoに提出し、承認されるとReinnoはデラウェア州に特別目的会社###SPV(を設立します。その後、Reinnoは不動産のトークンのためにスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローン担保として預け入れ、貸し出すことができます。ローンの限度額はトークンの価値に基づいています。

第二の製品は住宅ローンファイナンスです。ユーザーは銀行の住宅ローンを使って不動産を購入した後、その不動産の所有権をトークン化して資金調達を行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使われ、顧客はその後、固定金利で契約に対してそのローンを返済します。

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Reinnoの運営は依然として中央集権型でオフラインのモデルであり、顧客は通常オフィスに訪問し、物件の書類を提出する必要があります。この方法にはいくつかの明らかなリスクがあります:

1. 借り手がローンの返済を停止した場合、Reinnoは貸し手ではなくトークン化サービスプロバイダーとして、借り手を訴えることが難しいです。Reinnoは担保となる不動産を所有していません; ローンは実際にReinnoで資金を提供することを選択したユーザーによって提供されています。特に分散型不動産トークンファイナンスの文脈において、借り手と貸し手の間に直接的なローン契約が欠如しており、これらの貸し手を保護するための適切な法的枠組みが存在しません。

2. もし不動産所有者が借入後に家を売却するか、銀行への抵当ローンの返済を停止することを決定した場合、この不動産の所有権が移転する行為はReinnoによって有効に阻止することはできず、貸し手に対して不動産の価値の"二重支払い"を引き起こす可能性があります。

これらの明らかなリスクは、プロジェクトが運営を停止する原因の一つである可能性があります。今後、不動産RWAはこれらの問題を解決するために、より成熟した法的枠組みを必要とします。

まとめ

不動産RWAは比較的新しい分野であり、明確な市場規模やリーダープロジェクトはまだ形成されていません。現在運営されているプロジェクトは、規模とユーザーベースの面で比較的小さくなっています。この分野では、厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的枠組みの規制が必要です。一部のプロジェクトは、リスク隔離の企業構造を採用するか、不動産に関連する金融商品を投資対象として選択し、運営リスクを低減しています。しかし、不動産RWAの潜在能力を十分に発揮するためには、物件の購入、販売、抵当貸付などにおいて、立法の進展と運営のコンプライアンスが不可欠です。

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立法において、不動産RWAは明確で一貫した枠組みをまだ確立していません。アメリカの異なる規制機関によるトークンの分類には相違があり、国際的な規制枠組みの参考が不足しています。この不一致はルールの不明確さやプロセスの混乱を引き起こし、潜在的な投資家を脅かし、不動産のトークン化の長期的な実現可能性に危険をもたらします。

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規制状況が混乱しているにもかかわらず、多くの著名な金融企業と暗号通貨