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Exploración de RWA en bienes raíces: Oportunidades y desafíos coexistentes Análisis de casos en un nuevo mar azul de inversiones
Explorando la aplicación de activos del mundo real en el campo de la cadena de bloques: análisis de caso de proyectos inmobiliarios
Los activos del mundo real ( RWA ) han sido un concepto en el mercado de criptomonedas desde hace mucho tiempo, ya que desde 2018 existían intentos similares de tokenización de activos y emisión de tokens de valores ( STO ). Sin embargo, debido a la falta de madurez regulatoria y la ausencia de ventajas significativas en términos de rendimiento, estas primeras exploraciones no lograron escalar.
En 2022, con el aumento de las tasas de interés en Estados Unidos, los rendimientos de los bonos del gobierno superaron las tasas de interés de los préstamos de stablecoins en la industria de las criptomonedas, lo que hizo que la tokenización de los bonos del gobierno como activos del mundo real (RWA) fuera cada vez más atractiva para la industria de las criptomonedas. Los proyectos DeFi maduros y las instituciones financieras tradicionales comenzaron a explorar los RWA.
En los últimos dos años, han surgido algunos proyectos de RWA inmobiliario en el mercado, con el objetivo de expandir el mercado de inversión inmobiliaria, diversificar los productos de inversión y reducir las barreras de entrada para los inversores. Este artículo realizará un análisis de casos sobre estos proyectos, explorando las ventajas y desventajas del diseño de RWA inmobiliarios y el mercado potencial. La discusión se centrará principalmente en el mercado inmobiliario de América del Norte.
Métodos para tokenizar el mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario contiene enormes oportunidades de inversión. Un estudio de marzo de 2023 muestra que el valor del mercado inmobiliario cotizado en América del Norte alcanza los 1.3 billones de dólares, mientras que el mercado inmobiliario cotizado global es de 2.66 billones de dólares.
Los objetivos centrales del mercado inmobiliario tokenizado incluyen: crear productos de inversión diversificados y flexibles, atraer a una base de inversores más amplia, y aumentar la liquidez y el valor de los activos. Las principales formas de manifestación son:
Además, la tokenización también puede mejorar la transparencia de los activos inmobiliarios y la democracia en la gobernanza.
Los fondos de inversión en bienes raíces ( REIT ) tienen similitudes con los activos reales de bienes raíces (RWA) al ofrecer oportunidades de inversión fragmentadas, ya que ambos pueden reducir las barreras de entrada y aumentar la liquidez de los activos. Sin embargo, los REIT tradicionales generalmente no ofrecen a los inversores oportunidades de gestión o propiedad, manteniendo un modelo de operación centralizado. A pesar de esto, el marco regulatorio de los REIT, la revisión de activos y la estructura de inversión aún pueden servir como referencia para los proyectos de RWA en bienes raíces.
La observación de los recientes proyectos de RWA en el sector inmobiliario ha revelado algunas de sus ventajas y desventajas:
Ventajas:
Desventajas:
Análisis de casos
Esta sección selecciona tres proyectos representativos de RWA en el sector inmobiliario para su análisis. Estos proyectos utilizan diferentes métodos para tokenizar el mercado inmobiliario, cada uno con sus propias características. Es importante señalar que todavía se encuentran en una etapa temprana y que los productos no han sido validados en el mercado de manera prolongada y amplia.
RealT
RealT se lanzó en 2019 y es uno de los primeros proyectos de RWA en bienes raíces, enfocado en tokenizar propiedades residenciales en EE. UU. a través de la cadena de bloques para permitir la inversión de minoristas.
RealT compra propiedades residenciales y, de acuerdo con la ley, tokeniza las propiedades que posee. La gestión, mantenimiento y recolección de alquileres se delegan a una tercera parte. Después de deducir los costos, los alquileres se distribuyen a los tenedores de tokens. RealT es responsable del proceso de tokenización, pero está legalmente aislada de la empresa que posee los activos inmobiliarios. Si la empresa incumple, los tenedores de tokens pueden designar a otra empresa para gestionar la propiedad. Es importante señalar que el acuerdo no obliga a RealT a participar en la inversión de los tokens de propiedad que lanza al mercado.
Los usuarios que posean tokens de propiedad recibirán mensualmente una parte del alquiler de la vivienda, debiendo descontar aproximadamente un 2.5% de reserva para mantenimiento y un 10% de tarifa de gestión.
Tomando como ejemplo una propiedad, el valor total es de 323,020 dólares, cada token cuesta 52.10 dólares, se emiten un total de 6,200. Los ingresos mensuales por alquiler son de 2,600 dólares, después de deducir 622 dólares en gastos de operación y gestión, la ganancia neta mensual es de 1,978 dólares, lo que suma un total anual de 23,736 dólares. Cada token recibe una distribución de 3.83 dólares, con una tasa de rentabilidad anual del 7.35%.
RealT ofrece al mercado el 100% de los tokens, sin necesidad de co-invertir con los clientes, manteniendo un modelo operativo casi sin riesgos. La entidad administradora recibe el 8% de los alquileres y el resto de las tarifas de mantenimiento, mientras que la plataforma de inversión solo cobra un 2% por la tokenización, selección de la entidad administradora y supervisión. Este enfoque permite al equipo de RealT centrarse en encontrar propiedades calificadas y tokenizarlas.
Sin embargo, la propiedad descentralizada también presenta desafíos. Cuando la participación de los inversionistas es demasiado pequeña, los costos de gestión de la empresa pueden ser demasiado altos y no sostenibles. RealT elige gestionar propiedades a través de instituciones de gestión; si RealT tiene una gran participación en la propiedad, se esforzarán por reducir los costos de gestión. Pero si la participación es demasiado alta, se reducirá la liquidez de los tokens, y los pequeños accionistas pueden no cumplir con sus responsabilidades de supervisión. Por otro lado, si RealT tiene una participación muy pequeña, puede carecer de suficiente motivación para seleccionar instituciones de gestión y supervisar activamente, lo que dificultará la supervisión efectiva de las instituciones de gestión para los inversionistas minoristas.
Al analizar los diez últimos tokens de propiedad agotados en el mercado de RealT, se descubrió que RealT divide las propiedades en diferentes cantidades de tokens, asegurando que el precio de cada token esté alrededor de 50 dólares. La mayoría de las propiedades se encuentran en Detroit, con aproximadamente 500 titulares de tokens, de los cuales dos propiedades tienen más de 1,000 personas titulares.
Aproximadamente el 90% de los inversores de RealT invierten menos de 500 dólares, alrededor del 9% invierte entre 500 y 2,000 dólares, y el 1% invierte más de esa cantidad. Esto indica que RealT ha tenido cierto éxito en la creación de un mercado de inversiones inmobiliarias para inversores minoristas y ha aumentado la liquidez en el mercado de vivienda.
Según los datos de transacciones de la dirección de la billetera de RealT en la red principal Gnosis, RealT ha distribuido aproximadamente 6 millones de dólares en alquileres. Las tarifas de la plataforma fluctúan según los costos de mantenimiento, seguros e impuestos, situándose aproximadamente entre el 2.5% y el 3% del alquiler, lo que equivale a unos ingresos de plataforma de entre 150K y 180K dólares en los últimos dos años. Sin embargo, dado que RealT no está obligado a participar en inversiones inmobiliarias y, si elige participar, no hay restricciones o especificaciones sobre el grado de participación, por lo tanto, se desconoce la ganancia que RealT obtiene de los ingresos por alquiler.
Desde la estructura de la empresa, RealT estableció Real Token Inc. en Delaware como entidad operativa central, que no posee activos inmobiliarios. Además, se estableció Real Token LLC como la empresa matriz de una serie de compañías inmobiliarias, que tampoco posee activos inmobiliarios; su objetivo principal es simplificar los procedimientos legales y permitir que los usuarios inviertan en todas las propiedades firmando un contrato con una sola empresa. Por último, RealT establece una serie de LLC correspondientes para cada propiedad de inversión, como subsidiarias de Real Token LLC, que poseen propiedades específicas y tokens correspondientes. Esta estructura está diseñada para garantizar que los problemas de una propiedad no afecten a otras propiedades o a las operaciones de la empresa matriz.
Parcl
Parcl es una plataforma de inversión DeFi que permite a los usuarios comerciar con las fluctuaciones de precios del mercado inmobiliario global. Parcl utiliza una arquitectura AMM para hacer que los activos sintéticos relacionados con bienes raíces estén disponibles en el mercado. Parcl lanzó Price Feed para crear un índice inmobiliario de áreas específicas basado en el historial de ventas. La duración del historial puede variar según la frecuencia de las transacciones de propiedades. Una vez creado el índice, los inversores pueden especular sobre la tendencia de los precios de las propiedades, estableciendo posiciones alcistas o bajistas.
Este método evita involucrar problemas legales relacionados con la operación de bienes raíces reales. Aunque puede no cumplir completamente con los estándares del proyecto RWA, Parcl ha recibido inversiones de muchas empresas reconocidas, y su singularidad vale la pena considerar al discutir la diversificación de productos RWA en bienes raíces.
La red de pruebas de Parcl se lanzó en mayo de 2022 en Solana, y actualmente el TVL es de 16 millones de dólares. Sin embargo, después de más de un año de operación, Parcl parece no haber atraído mucha atención, con un volumen diario de comercio de menos de 10,000 dólares y menos de 50 usuarios activos diarios.
Los productos de Parcl son fáciles de usar y se actualizan rápidamente, los proveedores de precios y el diseño del mercado de índices son relativamente maduros. En términos de operaciones, el equipo de Parcl lanza activamente varios planes de adquisición de usuarios. A pesar de estas ventajas y el apoyo de numerosas instituciones de inversión conocidas, Parcl aún mantiene un nivel de atención y participación de mercado relativamente bajo, con una base de usuarios pequeña y un volumen de transacciones limitado. Esto puede indicar, en cierta medida, que el mercado de criptomonedas aún no está preparado para recibir productos de índices inmobiliarios.
Reinno
Algunas grandes empresas de criptomonedas también están explorando productos RWA en el sector inmobiliario. Ripple anunció que su equipo de moneda digital del banco central está intentando apoyar a los usuarios en la tokenización de propiedades y en la obtención de hipotecas. MakerDAO también colabora con socios para apoyar el préstamo con garantía inmobiliaria. RealT también ofrece la opción de utilizar sus tokens inmobiliarios emitidos como garantía para préstamos, pero esto es más similar a los productos de préstamo de tokens y no mejora significativamente la liquidez de capital de los propietarios de bienes raíces individuales.
Reinno es un proyecto lanzado en 2020 y que dejó de operar en 2022. Aunque su impacto en el mercado fue limitado, introdujo dos productos relacionados con bienes raíces RWA que vale la pena mencionar.
El primer producto es un servicio de préstamos basado en propiedades tokenizadas. Los propietarios de propiedades pueden presentar documentos de propiedad a Reinno, y tras la aprobación, Reinno creará una compañía de propósito especial en Delaware (SPV). Luego, Reinno crea un contrato inteligente para tokenizar la propiedad, donde los propietarios pueden depositar y prestar los tokens como garantía para el préstamo, y el límite de préstamo se basa en el valor de los tokens.
El segundo producto es el financiamiento de hipotecas, los usuarios pueden tokenizar la propiedad del inmueble después de comprarlo con una hipoteca bancaria para obtener financiamiento. Los fondos obtenidos se utilizan para pagar la hipoteca bancaria, y el cliente luego reembolsa el préstamo a la acuerdo a una tasa de interés fija.
La operación de Reinno sigue siendo un modelo centralizado y offline, donde los clientes a menudo necesitan acceder a la oficina y presentar documentos de propiedad. Este enfoque presenta algunos riesgos evidentes:
Si el prestatario incumple y deja de pagar el préstamo, Reinno, como proveedor de servicios tokenizados y no como prestamista, tiene dificultades para demandar al prestatario. Reinno no posee la propiedad hipotecada; el préstamo es proporcionado en realidad por los usuarios que eligen financiar en Reinno. La falta de un contrato de préstamo directo entre el prestatario y el prestamista, especialmente en el contexto de la financiación de tokens de propiedad fragmentada, significa que no hay un marco legal adecuado que proteja a estos prestamistas.
Si el propietario de la propiedad decide vender la casa o dejar de pagar la hipoteca al banco después de haber tomado el préstamo, esta acción que conduce a la transferencia de la propiedad no puede ser efectivamente detenida por Reinno, lo que puede llevar a que el prestamista sufra un "doble gasto" en el valor de la propiedad.
Estos riesgos evidentes pueden ser una de las razones que llevan a la detención de la operación del proyecto. En el futuro, los RWA inmobiliarios necesitarán un marco legal más maduro para abordar estos problemas.
Conclusión
El RWA inmobiliario es un campo relativamente emergente, que aún no ha formado una escala de mercado clara o proyectos líderes. Los proyectos en operación actualmente son relativamente pequeños en términos de escala y base de usuarios. Este campo necesita una operación de cumplimiento estricta y un marco legal maduro para su regulación. Algunos proyectos adoptan estructuras corporativas de aislamiento de riesgos o eligen productos financieros relacionados con bienes raíces como objetivos de inversión para reducir el riesgo operativo. Sin embargo, para aprovechar completamente el potencial del RWA inmobiliario, como la compra, venta de propiedades y hipotecas, el avance legislativo y el cumplimiento operativo son indispensables.
En términos legislativos, los RWA inmobiliarios aún no han establecido un marco claro y coherente. Las diferentes agencias reguladoras de Estados Unidos tienen discrepancias en la clasificación de los tokens, y falta un marco regulatorio internacional de referencia. Esta inconsistencia lleva a reglas poco claras y procesos confusos, amenazando a los inversores potenciales y poniendo en peligro la viabilidad a largo plazo de la tokenización de propiedades.
A pesar de la confusión regulatoria, todavía hay muchas empresas financieras y criptomonedas conocidas.